Quand le client refuse d’acheter

Il faut d’abord vérifier quand le contrat entre les parties a été conclu. Cette information est importante puisque la Loi¹ prévoit que le promettant-acheteur peut se dédire de sa promesse d’achat dans les 10 jours de la conclusion du contrat préliminaire², auquel cas le vendeur pourra percevoir, si son contrat le prévoit, une indemnité qui ne peut excéder 0,5 % du prix de vente convenu. Conséquemment, le vendeur a tout intérêt à percevoir un acompte couvrant au minimum l’indemnité prévue à la Loi et d’attendre l’expiration du délai avant d’engager des frais dans la personnalisation de l’unité d’habitation.

Mais si le délai du promettant-acheteur pour exercer sa faculté de dédit est échu, qu’en est-il ? La réponse n’est pas toujours la même et dépendra de plusieurs facteurs, notamment les clauses de votre contrat ou encore les motifs invoqués par le promettant-acheteur. Chaque cas demeure un cas d’espèce.

Ainsi, certains promettants-acheteurs pourront potentiellement se voir libérés si le vendeur est en défaut ou commet des manquements graves quant à certains éléments du contrat. Le vendeur, s’il subit un dommage découlant du refus unilatéral du promettant-acheteur de donner suite au contrat préliminaire, devra donc s’assurer d’avoir respecté sa part du marché et de la validité de celui-ci avant de demander une indemnisation. À titre d’exemple, citons notamment les promettants-acheteurs libérés parce que le vendeur a fait preuve de laxisme dans le traitement de l’obtention de leur financement hypothécaire.

Dans l’éventualité où il n’existe aucune porte de sortie légitime pour le promettant-acheteur, différentes options peuvent s’offrir au vendeur et il lui appartiendra de les évaluer en fonction notamment du contrat liant les parties. Sans toutes les énumérer, les options les plus fréquentes sont :

1. Conserver l’acompte à titre de compensation pour les dommages subis, avec ou sans autre recours;
2. Formuler une demande en passation de titre afin de forcer la vente;
3. Remettre l’unité d’habitation sur le marché et réclamer au promettant-acheteur les dommages découlant de son refus d’acheter, par exemple, la différence entre le prix à la promesse d’achat et le prix de revente ou encore les frais reliés à la conservation du bâtiment (taxes municipales et scolaires, entretien, etc.).

Peu importe l’option retenue par le vendeur, celui-ci aura l’obligation de mitiger ses dommages s’il souhaite obtenir une indemnisation. Il est aussi de mise de mettre en demeure le promettant-acheteur afin de lui offrir la possibilité de revenir sur sa décision, à défaut de quoi un recours sera entrepris à son encontre.

En conclusion, puisque plusieurs éléments sont à considérer quand un client refuse d’acheter, le vendeur a tout intérêt à consulter ses conseillers juridiques, lesquels seront à même de le guider pour la suite des événements.

Par: Me François-Olivier Godin

Source: acqconstruire.com

1 Articles 1785 et 1786 C.c.Q.
2 Si le vendeur doit remettre une note d’information au promettant-acheteur et que cette dernière n’est pas remise au moment de la signature du contrat, c’est la date de remise de la note d’information qui marquera le début du délai de 10 jours.