Dans quel délai un bénéficiaire doit-il dénoncer une problématique à l’entrepreneur?

Comme nous le savons, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a été modifié et ses amendements importants sont entrés en vigueur le 1^er janvier 2015.

Outre les limites monétaires qui ont été augmentées, d’autres amendements peuvent avoir un impact important pour les entrepreneurs.

Auparavant, durant la période où vous étiez accrédité chez Qualité Habitation, un bénéficiaire de la garantie (le client de l’entrepreneur général) devait dénoncer une situation qu’il jugeait problématique dans un délai raisonnable, lequel ne pouvait excéder six mois de sa découverte ou de sa manifestation.

Le calcul était facile et simple à effectuer : un bénéficiaire qui remarquait le 1^er juin 2014 une fissure dans ses fondations devait dénoncer le problème à l’entrepreneur général et à Qualité Habitation au plus tard le 1^er décembre 2014. Après cette date, sa réclamation était « prescrite » : bref, il perdait ses recours contre Qualité Habitation.

Or, depuis le 1^er janvier 2015, il n’est plus question d’un délai maximal de six mois pour que le bénéficiaire de la garantie fasse sa réclamation. Le Règlement mentionne plutôt qu’un bénéficiaire doit dénoncer son problème à l’Entrepreneur général et à La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), dans un délai raisonnable.

En résumé, aucune limite maximale au délai raisonnable ne figure au nouveau Règlement.

Le Code civil du Québec énonce la même règle pour la dénonciation d’un vice caché. Le Législateur a donc décidé d’arrimer la notion du délai raisonnable de dénonciation d’un vice caché (de l’acheteur à son vendeur) à la notion de dénonciation d’une malfaçon, d’un vice caché et d’un vice de construction prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs entre un bénéficiaire de la garantie et son entrepreneur.

Devant une telle situation, on doit alors étudier la jurisprudence des tribunaux civils pour déterminer la « raisonnabilité » d’un délai de dénonciation dans un dossier où le Règlement est mis en application.

Une telle étude nous démontre rapidement que les tribunaux civils apprécient au cas par cas chaque situation qui leur est soumise et qu’il faut apprécier les faits propres à chaque dossier. Dans certains cas, un délai de dénonciation raisonnable pourra être de quelques mois, alors qu’il s’est déjà vu une situation particulière où un délai de douze mois a été jugé raisonnable.

Comment s’y retrouver?

Bien qu’il existe un certain consensus qu’en matière immobilière qu’un délai raisonnable puisse être généralement de six mois, le Juge analyse la situation pour notamment considérer l’atteinte ou non de l’objectif par l’imposition d’un délai raisonnable, à savoir permettre au vendeur de vérifier s’il y a effectivement présence d’un vice couvert par la garantie, en apprécier l’ampleur et évaluer les mesures correctives possibles. De plus, il doit prendre en considération si le délai a causé un préjudice réel au vendeur afin de qualifier le délai de raisonnable ou non. Ainsi, la doctrine et la jurisprudence situent le délai raisonnable de la dénonciation dans une fourchette ne devant pas dépasser six mois à un an, toujours selon les circonstances propres à chaque dossier.

Nous pouvons donc conclure que GCR, et ultimement les arbitres qui auront à trancher des litiges entre un bénéficiaire et son entrepreneur en vertu du plan de garantie, n’auront d’autres choix que d’étudier au cas par cas la « raisonnabilité » du délai de dénonciation d’un bénéficiaire, en se guidant des mêmes critères que ceux utilisés par les Juges des tribunaux civils.

Finalement, le bénéficiaire aura tout intérêt à dénoncer promptement une situation problématique. De son côté, l’entrepreneur qui souffrirait d’un préjudice en raison de la tardiveté de la dénonciation du problème par son client devra invoquer le caractère déraisonnable de ce délai et démontrer le préjudice qu’il subit.

Par Jean-Raymond-Paradis

Source: Les Bâtisseurs de la Montérégie (ACQ Montérégie) novembre 2016